PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina, etc.
Expediente 831-D-02
Expediente 378-D-00
LEY NACIONAL DE VIVIENDA
CAPITULO 1: DEL DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA.
Artículo 1º: Todo ciudadano argentino, mayor de edad, tiene derecho a la asistencia crediticia del Estado a fin de acceder a una vivienda digna para sí y su grupo familiar.
Quedan excluidos de este derecho:
a) quienes ya poseen vivienda propia, como propietarios, usufructuarios, poseedores en proceso de usurpación, accionistas de sociedades que confieran en tal carácter el uso y goce de una vivienda, o a cualquier otro título;
b) quienes posean patrimonio suficiente como para procurársela por sus propios medios;
c) los herederos, legatarios y en general sucesores por causa de muerte en el dominio o uso y goce de bienes que les permitiera acceder a la posesión de una vivienda, aún cuando no se hubiera tramitado el proceso sucesorio;
d) los que ya hubieren recibido en el pasado o como producto de la presente ley, un subsidio o crédito subsidiado por parte del Estado Nacional, Provincial o Municipal para la adquisición de su vivienda y aquellos a los que le hubiere sido denegado de conformidad al artículo 6º;
e) los cónyuges de quienes se encontraren en alguna de las situaciones previstas en los artículos anteriores.
No se hallan excluidos de este derecho quienes posean sólo la parte alicuota de una vivienda o de los derechos sobre ella, en cuyo caso podrán solicitar la asistencia crediticia por la parte faltante.
Artículo 2º: Créase el Registro Nacional de Beneficiarios de Créditos para la Vivienda, a cargo de la Secretaría de Vivienda. Será misión del mismo llevar el registro de todos los ciudadanos argentinos que hayan recibido en el pasado o recibieren en el futuro un subsidio o crédito subsidiado para el acceso a su vivienda.
El mismo será de consulta obligatoria en forma previa al otorgamiento de todo crédito o subsidio por parte del Estado Nacional o de las Provincias, Municipios o entes públicos o privados que operaren con fondos provenientes del primero.
Artículo 3º: Dentro de los sesenta días de la entrada en vigencia de la presente ley, todo ciudadano argentino o extranjero residente en el país, que hubiere recibido un subsidio o crédito subsidiado por parte del Estado Nacional o de las Provincias, Municipios, entes públicos o privados para el acceso a la vivienda propia, deberá presentar una declaración jurada con destino al Registro creado por el artículo anterior, de conformidad a lo que determinará la reglamentación.
Artículo 4º: Quien se encontrare en condiciones de ser beneficiario de la asistencia crediticia del Estado Nacional para acceder a su vivienda podrá presentarse ante el juez competente de su domicilio, a fin de tramitar mediante información sumaria la concesión del mismo, en forma total o parcial. En el caso de personas casadas el pedido deberá hacerse a nombre de ambos cónyuges.
En el escrito de presentación deberá:
a) informar su situación patrimonial;
b) declarar la composición de su núcleo familiar;
c) declarar los ingresos del grupo familiar;
d) ofrecer la prueba que estime pertinente;
e) prestar declaración jurada de no hallarse comprendido en las causales de impedimento indicadas en el artículo 1º, la que será ratificada ante el tribunal;
f) estimar el porcentaje de ayuda financiera que peticiona.
Artículo 5º: El Ministerio Público será parte en el proceso pudiendo requerir las medidas de prueba que estime pertinentes.
Artículo 6º: Una vez producida la prueba, el juez actuante, sin perjuicio de ordenar las medidas de mejor proveer que juzgue necesarias, dictará sentencia acordando total o parcialmente o denegando al peticionante la asistencia crediticia solicitada. La resolución es apelable por ambas partes.
Artículo 7º: Una vez firme la sentencia el juez:
a) librará oficio al organismo ejecutor del FONAVI de la jurisdicción a fin de que si el fallo fuere favorable a la petición, el peticionante sea incluido entre los beneficiarios de la asistencia crediticia del Estado, en la extensión que corresponda a su grupo familiar y al porcentaje de asistencia acordado;
b) librará oficio a la Secretaría de Vivienda con destino al Registro Nacional de Créditos para la Vivienda a fin que se tome nota del fallo, tanto en caso afirmativo como negativo.
Artículo 8º: A partir de la vigencia de la presente ley, los organismos ejecutores de planes del FONAVI sólo incluirán entre sus beneficiarios a quienes hubieren sido designados por el procedimiento antes indicado, respetando en forma estricta la antigüedad que se computará desde la toma de razón del oficio normado en el artículo anterior.
Sólo podrá alterarse dicha antigüedad por pedido de espera del beneficiario. El derecho resultante de la antigüedad no es transferible.
Artículo 9º: Será competente para entender en el pedido de concesión de la asistencia crediticia en la Capital Federal, la Justicia Nacional en lo Civil.
Los honorarios del letrado patrocinante del peticionante no superarán en ningún caso el 3% del monto del crédito otorgado.
CAPITULO II. DE LA ASISTENCIA CREDITICIA DEL ESTADO.
Artículo 10º: La asistencia crediticia del Estado se llevará a cabo a través de tres modalidades, a opción del beneficiario:
a) para adquirir viviendas;
b) para construir por sí o a través de entidades intermedias;
c) en forma mixta, para adquirir viviendas para ampliar,
concluido refaccionar y/o terrenos para construir.
Cuando el beneficiario optare por la construcción, incluyendo en ella la ampliación, refacción o conclusión de la vivienda, por sí o a través de entidades intermedias, la asistencia crediticia recibida se incrementará en un 30%. Cuando participare de un plan de vivienda que contemplare la realización de las obras de infraestructura que determine la reglamentación, el incremento será del 50 %.
Artículo 11º: El beneficiario recibirá por parte del órgano ejecutor del FONAVI de su jurisdicción títulos por el valor de la vivienda que le corresponda conforme a la extensión del grupo familiar y porcentaje acordado, de acuerdo a los valores que fije la Secretaría de Vivienda.
Cuando optare por construir, la entrega de los mismos se irá efectuando a medida que el órgano ejecutor fuere comprobando el avance de obra realizado.
Dichos títulos serán endosables exclusivamente a favor de las siguientes personas:
a) los que vendan una vivienda a un beneficiario;
b) los que vendan terrenos sin construir, hasta un 30 % del valor del crédito;
c)casas comerciales para la compra de materiales de construcción
d)entidades intermedias que lleven a cabo planes de vivienda inscriptos en el órgano ejecutor de la jurisdicción;
e)empresas constructoras que construyan para las entidades intermedias;
f) profesionales de la construcción intervinientes en los planes de vivienda.
Artículo 12º: El endoso de los títulos de vivienda deberá efectuarse con firma certificada por escribano público a favor de persona determinada. En el supuesto de los incisos a) y b) del artículo 11º deberá hacerse en forma simultánea al otorgamiento de la escritura traslativa de dominio. En los demás casos se cumplirán los requisitos que determine la reglamentación.
Las entidades indicadas en el inciso d) del mismo artículo podrán endosar los títulos a favor de las indicadas en los incisos c), e) y f).
Artículo 13º: Los títulos de vivienda devengarán la tasa de interés que fije la Secretaría de Vivienda, desde la fecha de su emisión a favor del beneficiario y hasta su efectivo cobro por parte del endosatario. Sólo este último podrá percibir los mismos.
Deberán ser utilizados dentro de los cinco años de su fecha de emisión. Pasado ese término caducarán de pleno derecho.
Artículo 14º: El crédito recibido por el beneficiario se constituirá por el monto total de los títulos entregados con más los intereses abonados al endosatario y será amortizado en trescientas cuotas iguales, mensuales y consecutivas, desde el mes siguiente a la fecha de entrega de la vivienda.
Cuando los títulos fueren utilizados en forma parcial y sucesiva, el monto total del préstamo se irá ampliando en forma proporcional, recalculando las cuotas de amortización.
Artículo 15º: En ningún caso las cuotas de amortización superarán el 20 % de los ingresos del grupo familiar declarado en sede judicial. A tal fin anualmente los beneficiarios deberán actualizar su declaración jurada de ingresos y situación patrimonial en el organismo ejecutor. El crédito quedará amortizado automáticamente al cumplirse el pago de las trescientas cuotas.
Artículo 16º: Es obligación del beneficiario cancelar en forma anticipada el saldo de capital en los siguientes supuestos:
a) devenir heredero, hasta el monto de la herencia recibida;
b) devenir legatario o donatario de bienes inmuebles o muebles registrables, acciones de sociedades comerciales, marcas o patentes, hasta el valor de los bienes recibidos;
c) mejoramiento ostensible de los bienes.
Dentro de los sesenta días de producido cualquiera de los hechos indicados en los incisos precedentes, el beneficiario deberá ponerlo en conocimiento del organismo ejecutor del FONAVI a fin de que se determine el saldo de deuda a cancelar y/o la nueva cuota de amortización.
Los jueces que entiendan en procesos sucesorios de todo el país, ordenarán al dictar declaratoria de herederos, el libramiento de oficio a la Secretaría de Vivienda remitiendo copia de la misma para conocimiento del Registro Nacional de Beneficiarios de Créditos para la Vivienda.
Artículo 17º: Es obligación del beneficiario habitar en forma permanente con su grupo familiar la vivienda adquirida o construida total o parcialmente con la ayuda crediticia otorgada por el Estado. La reglamentación establecerá las sanciones que correspondan en caso de incumplimiento.
Exceptúase de esta obligación al beneficiario en los siguientes casos:
a) por traslado de su lugar de trabajo;
b) por razones de salud;
c) por divorcio o separación de hecho cuando el otro cónyuge continuare en el uso de la vivienda.
En los dos primeros casos podrá alquilar la vivienda destinando el ingreso al alquiler de otra en similares condiciones y dando aviso al organismo ejecutor. El mismo deberá pronunciarse autorizando o no la excepción y ordenando en su caso volver a ocupar la vivienda. La resolución es apelable por ante la justicia competente.
El organismo ejecutor del FONAVI podrá delegar en las entidades intermedias la fiscalización del cumplimiento de esta obligación y las acciones judiciales que correspondan.
CAPITULO III. DE LAS GARANTIAS.
Artículo 18º: El crédito otorgado será garantizado en todos los casos con derecho real de hipoteca de la siguiente forma:
a) sobre la vivienda o terreno adquirido en el supuesto de los incisos a) y b) del artículo 10º;
b) sobre uno o más inmuebles de terceros fiadores solidarios;
c) sobre los inmuebles afectados a los planes de vivienda que promuevan las entidades indicadas en el inc. d) del artículo 11º, ampliándose la garantía en forma progresiva a medida que recibieren los títulos en pago de las prestaciones.
La reglamentación determinará la forma de constituirse las hipotecas, al momento de emisión de los títulos o de su entrega en pago por el beneficiario, admitiéndose la posibilidad de constituirla por un monto provisorio sin fecha de vencimiento y con posteriores anotaciones hipotecarias de oficio que determinen monto definitivo, plazos de pago y demás requisitos que se establezcan. Asimismo determinará la forma de su subdivisión y levantamiento total o parcial a fin de hacer posible su cancelación en aquellas viviendas cuyos créditos fueren abonados íntegramente.
CAPITULO IV. DE LAS ENTIDADES INTERMEDIAS.
Artículo 19º: Denominase entidades intermedias a las entidades privadas, con o sin fines de lucro, que colaboran con el Estado en la solución del problema habitacional. Podrán actuar como entidades intermedias:
a) las mutuales y cooperativas de vivienda que nucleen a los futuros adjudicatarios de las viviendas a construirse;
b) los consorcios civiles de adjudicatarios, que cumplan los requisitos que exija la reglamentación;
c) las empresas constructoras bajo la forma de sociedades comerciales o cooperativas de trabajo.
Artículo 20º: Es función de las entidades intermedias:
a) elaborar el proyecto de obra;
b)planificar el complejo habitacional en el supuesto de viviendas colectivas, previendo la atención de las necesidades sociales involucradas y los elementos necesarios para el mejor desarrollo urbano;
c) efectuar el cálculo económico financiero que garantice la viabilidad económica del plan en relación a los recursos previstos;
d) ejecutar la obra por administración o mediante la contratación de empresas del ramo, o con el esfuerzo propio de los futuros adjudicatarios;
e) actuar como agente recaudador del Estado para el recupero de los créditos otorgados a los beneficiarios;
f) velar por el pleno y efectivo cumplimiento de la presente ley y de sus objetivos.
Artículo 21º: Los órganos ejecutores podrán delegar en las entidades intermedias la tarea de fiscalizar el avance de obra en los supuestos de construcción individual prevista en el art. 11º, 2º párrafo. El cumplimiento de esta obligación es una carga irrenunciable por parte de las mismas. La reglamentación fijará el arancel que les corresponderá percibir por dicha tarea.
CAPITULO V. DE LOS PLANES DE VIVIENDA.
Artículo 22º: Las entidades intermedias inscribirán en un registro que habilitará el órgano ejecutor los planes de vivienda que promuevan. El órgano ejecutor fijará los requisitos que deben cumplir en materia de obras de infraestructura.
La inscripción las habilitará a ser endosatarias de los títulos de vivienda y a endosar los mismos a favor de empresas constructoras o casas comerciales de materiales de construcción.
Artículo 23º: Deberán declarar los siguientes datos:
a) ubicación;
b)proyecto general con indicación de niveles de terminación, infraestructura y cantidad de viviendas a construir;
c) plan de pago proyectado;
d) fecha de entrega prevista, o sistema de adjudicación;
e)reglamentación de la operatoria o contratos a ser firmados por los participantes;
f) condiciones de dominio del inmueble o inmuebles sobre los que se ejecutará el plan.
Toda modificación deberá ser comunicada dentro de los 15 días de ser dispuesta por la entidad intermedia.
La inscripción deberá ir acompañada por un certificado de factibilidad económica y financiera firmado por profesional habilitado, de conformidad a lo que establezca la reglamentación.
Artículo 24º: Los planes de vivienda serán públicos para su consulta por cualquier interesado. El organismo ejecutor verificará el cumplimiento de las exigencias en materia de obras de infraestructura. No se pronunciará sobre su factibilidad ni aprobará los mismos, no obstante lo cual podrá exigir mayor información a la entidad promotora a fin de ponerla en conocimiento de los eventuales beneficiarios.
Artículo 25º: Los planes de vivienda podrán adoptar las más diversas formas: construcción de un complejo o de viviendas individuales en el lote del beneficiario; entrega conjunta o sucesiva, mediante sorteo y/o licitación; autoconstrucción total o parcial u otras. Podrán ser abiertos a personas no beneficiarias de la asistencia crediticia del Estado.
Artículo 26º: Los aportes que efectuaren los particulares a los planes de vivienda, en exceso de los títulos de vivienda recibidos, se contabilizarán como un crédito a cuenta del precio a abonar al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio, con la salvedad de los gastos de administración propiamente dichos en el caso de mutuales y cooperativas de vivienda.
Artículo 27º: Estos aportes serán devueltos a quien los hizo en los supuestos de exclusión del plan por morosidad o renuncia, pudiendo establecerse una cláusula penal no superior al 20 % del total. La documentación a firmarse establecerá las modalidades de dicha devolución.
Esta penalidad es independiente de la que se pactare en caso de retención indebida de la vivienda.
CAPITULO VI. DE LAS MUTUALES Y COOPERATIVAS DE VIVIENDA.
Artículo 28º: Las mutuales y cooperativas que lleven a cabo planes de vivienda deberán inscribir en forma previa el respectivo reglamento en el órgano de aplicación competente, el que otorgará al trámite de los mismos el carácter de preferencial.
Artículo 29º: Los planes se llevarán a cabo en la localidad donde tenga el domicilio social la entidad. Cuando llevare a cabo más de un plan de vivienda deberá constituir distritos electorales integrados por los participantes de cada plan. Las asambleas de distrito así conformadas tendrán capacidad de resolver todas las cuestiones atinentes en forma exclusiva a la marcha del plan de vivienda. Cuando sus resoluciones excedieren este marco o incidieren sobre la vida de la cooperativa, sus resoluciones serán apelables por ante la asamblea general.
Artículo 30º: Sólo podrán participar en los planes de vivienda:
a) en las mutuales los socios titulares con derecho a voto;
b) en las cooperativas sus asociados;
c) en ambas, los herederos de asociados fallecidos que no pudieren acceder a la condición de asociados por impedimentos estatutarios.
Artículo 31º: Cada plan constituirá una sección específica contabilizándose en forma diferenciada los ingresos y egresos relativos al mismo. La información resultante estará a disposición de los asociados para su consulta permanente.
Cada tres meses la cooperativa o mutual remitirá un informe a los asociados con el estado de avance de la obra, consignando en el supuesto de atraso las causas del mismo.
Artículo 32º: Declárase no sujeto al pago del impuesto al valor agregado la transmisión de dominio de la mutual o cooperativa a favor de sus asociados.
Declárase a las mutuales y cooperativas de vivienda no sujetas al pago del impuesto a las ganancias y exentas del pago del impuesto a los activos.
Artículo 33º: Exceptúase a las mutuales y cooperativas de vivienda del cumplimiento de la ley 19.724.
Artículo 34º: La mutual o cooperativa estará a cargo de la administración del complejo habitacional desde la entrega de la primera vivienda hasta la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio de propietarios así creado.
La certificación de deuda de expensas que expida tendrá el carácter de título ejecutivo previsto en los códigos procesales pertinentes.
Artículo 35º: En el supuesto de atraso en la ejecución de la obra o en la entrega de las viviendas, el asociado, en forma previa a demandar a la entidad de la que es socio, deberá agotar la vía interna, requiriendo al órgano de administración la consideración en asamblea de la cuestión planteada. Tratado el tema por ésta o denegado el pedido, podrá recurrir a la justicia en defensa de sus derechos.
CAPITULO VII. SANCIONES PENALES.
Artículo 36º: Será sancionado con prisión de treinta a sesenta días el que encontrándose dentro de los supuestos del artículo 3º de esta ley, no presentare la declaración jurada allí establecida dentro del término que se acuerde legalmente para ello en la reglamentación.
Artículo 37º: Será reprimido con prisión de dos a seis años el que obtuviere la asistencia crediticia del Estado para acceder a una vivienda ocultando o falseando los datos exigidos por el artículo 4º de la presente ley.
Artículo 38º: Se considerará que ha habido tentativa de cometer el delito indicado en el artículo anterior cuando de los informes pedidos por el Ministerio Público o el juez resultare el ocultamiento o falseamiento de los datos declarados. En dicho caso el juez pasará de oficio las actuaciones a la justicia penal competente.
Artículo 39º: Será reprimido con prisión de un mes a dos años:
a) el que ocultare o falseare los datos presentados en la declaración jurada a que hace referencia el artículo 15º de la presente ley;
b) el que omitiere denunciar al organismo ejecutor del FONAVI de su jurisdicción el acaecimiento de los hechos previstos en el artículo 16º incs. a) y b) de esta ley, dentro de los sesenta días de haber tomado conocimiento de los mismos;
c) el que diere a los fondos percibidos como consecuencia de la presente ley un destino distinto al establecido en ella.
CAPITULO VIII. DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS.
Artículo 40º: Derógase el artículo 26 de la Ley 21.581 en tanto establece que las construcciones e instalaciones financiadas con recursos del FONAVI deberán ser transferidas en propiedad a los organismos ejecutores del mismo.
Artículo 41º: Los organismos ejecutores del FONAVI no podrán exigir para la inscripción de los planes de vivienda reservas de cupo u otras exigencias no establecidas en la presente ley.
Artículo 42º: La presente ley será reglamentada por el Poder Ejecutivo Nacional dentro de los ciento veinte días de su entrada en vigencia.
Artículo 43º: De forma.
Dr. Héctor T. Polino
Diputado Nacional
F U N D A M E N T O S
Señor Presidente:
El proyecto que hoy se pone a consideración pretende reglamentar la vía de acceso a una vivienda digna, derecho que establece la Constitución Nacional en su artículo 14 bis. La metodología se explícita en el capítulo I.
El aspecto de los recursos será motivo de otra ley ya que lo que aquí desarrollaré es la forma de acceder al crédito como una forma de cambiar las reglas de juego actuales. También se regula sobre planes de vivienda y sobre las entidades que lo llevan a cabo.
No obstante cabe mencionar, como diagnóstico previo, que el actual Poder Ejecutivo Nacional, con el apoyo parlamentario, suprimió el Fondo Nacional de la Vivienda que se formaba con una contribución sobre los salarios e ingresos de los trabajadores autónomos, suplantándolos con los fondos provenientes del impuesto a los combustibles, que se coparticipa entre las provincias y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires de la misma forma que los demás impuestos.
Será de tratamiento de otro proyecto determinar si éste es el mejor sistema de recaudación o debe sustituirse con otro tributo como podría ser una contribución sobre la propiedad inmueble, de tal manera que se cargue a quienes poseen ya vivienda o propiedades en proporción a su valor y no a los asalariados o a los trabajadores autónomos.
Debiendo existir un fondo nacional para la vivienda, se mantiene en el presente esquema la idea del FONAVI y quedará librado a un tratamiento legislativo futuro la forma en que se podrá constituir.
El capítulo I reglamenta los requisitos necesarios para ser titular del derecho al crédito, la forma de peticionarlo (información sumaria en sede judicial), los recaudos necesarios para impedir que lo obtengan quienes no lo merezcan (intervención del Ministerio Público, etc.) y otros requisitos.
Piedra angular del proyecto es la creación del Registro Nacional de Beneficiarios de Créditos para la Vivienda, órgano indispensable para evitar que una persona pueda recibir dos casas subsidiadas por el Estado, lo que ha ocurrido más de una vez en el pasado.
El capítulo II se refiere a la asistencia crediticia por parte del estado nacional, un tema que en la actualidad reviste características dudosas.
La distribución de los créditos subsidiados para la vivienda se basa en el clientelismo y en los arbitrios políticos de los funcionarios de turno, lo que conlleva a una alta dosis de corrupción. Las empresas constructoras dedicadas al tema son, muchas veces, las principales interlocutoras de los institutos provinciales de vivienda, las que gestionan los planes y- aunque no sea posible probarlo públicamente- pagan los “retornos” sobre los montos de los créditos otorgados.
Quizá algunas maniobras resulten algo explícitas o demostrables. Pero dada precisamente su magnitud y la jerarquía de los protagonistas- los propios gobiernos provinciales- resultan de una impunidad inabordable. Así, en períodos de elecciones se concretan en curiosa coincidencia muchos planes de vivienda, no como pueden creer algunos para ganar votos sino para financiar las campañas. El simple y común hecho de que un fondo para la vivienda, en algún presupuesto provincial, no se utilice en el período correspondiente debería alertar la sospecha de uso indebido.
Las entidades intermedias- supuestas representantes de los destinatarios- juegan un rol absolutamente secundario, logrando en el mejor de los casos asociarse con alguna empresa constructora que les gestiona el crédito.
A su vez, las viviendas no son diseñadas según las necesidades y los gustos de la gente sino por las disposiciones autoritarias de los burócratas y los tecnócratas. No en vano ” casita FONAVI” o “departamento FONAVI” ha venido a constituirse en sinónimo de vivienda inadecuada o mal construida.
Conclusión: el sistema está manejado exclusivamente por la oferta y no por la demanda. Los necesitados de vivienda deben acogerse a las condiciones que establecen los que distribuyen los créditos.
Este proyecto busca, en general, romper y cambiar el esquema. Se procura transferir el poder de decisión a la demanda y por ello la ley intenta superar el “amiguísimo ” o “tráfico de influencias” y el poder concentrado en decisiones burocráticas arbitrarias.
En los capítulos II y III se reglamenta la forma de concesión del crédito (a través de títulos endosables) y las garantías necesarias. Se intenta impedir que se les de a los fondos otros destinos.
Se establece la forma de amortización que no difiere de la actual ( 20 % de los ingresos del grupo familiar con declaración jurada periódica) y, lo que es fundamental, la cancelación anticipada en caso de que el beneficiario pasare a ser heredero, donatario o mejorare de fortuna. Se establecen recaudos para impedir burlar esto último, recaudos que pueden reglamentarse o perfeccionarse.
El capítulo IV trata de las entidades intermedias y sus funciones. En ellas se incluyen tanto las entidades con fines de lucro como sin él, ya que todas pueden contribuir a solucionar el problema habitacional.
Se acuerda a las entidades intermedias el rol de agentes de recupero de los fondos del FONAVI, aunque sin establecer responsabilidades o premios para ello, lo que podría ser objeto de la reglamentación de la ley.
Las entidades intermedias también deben colaborar asesorando al constructor individual, pudiendo percibir un arancel por ello.
El capítulo V trata de los planes de vivienda. Se ha procurado restar todo tipo de injerencia a la burocracia la que se ve limitada a establecer las condiciones mínimas de infraestructura. No se pronuncia sobre la viabilidad de un plan ni lo aprueba. Lo registra y lo pone a disposición del público.
Para garantizar la seriedad y la fe pública el plan de vivienda debe ir acompañado de un dictamen de factibilidad económico-financiero que efectuará un profesional autorizado (contador, administrador de empresas o actuario). El organismo ejecutor puede requerir más detalles y por sobre todo garantizar la publicidad de todos los planes de vivienda inscriptos, lo que estimulará la competencia mediante la información.
Los planes de vivienda que promuevan las entidades intermedias pueden ser mixtos, para personas que ya poseen vivienda y para los que no la poseen. Pude tratarse de entregas conjuntas o sucesivas, pueden ser planes por autoconstrucción, por el sistema clásico de “llave en mano” o construcción parcial. Puede, el beneficiario, aportar los fondos otorgados por el Estado para una vivienda de mayor valor, sufragando la diferencia.
Todas estas variantes intentan superar los complejos habitacionales tipo FONAVI- verdaderos ghettos discriminatorios en muchos casos- y como dijimos, con unidades y servicios de dudosa calidad, para aspirar el acceso a viviendas y localizaciones mejores. Así se estimulará también a las cooperativas, mutuales y empresas constructoras para que ofrezcan mejores programas y productos.
Resulta de suma importancia el aprovechamiento del terreno propio del beneficiario y en general de los terrenos baldíos dentro del radio urbano. Casi todos los institutos provinciales de vivienda financian sólo planes colectivos, en terrenos periféricos a las ciudades, que carecen de servicios, los que deben ser extendidos de manera costosa. Como contrapartida, machismos terrenos urbanos, con todo el equipamiento de servicios a su disposición permanecen ociosos, constituyendo una infraestructura social desaprovechada.
Un ejemplo elocuente lo constituye el caso de la ciudad de Azul. Según los datos de los directivos de su cooperativa eléctrica y de servicios de agua y cloacas, la entidad se encuentra en condiciones de prestar atención hasta para 200 mil habitantes en el actual trazado urbano. Sin embargo, sólo se lo brinda a 60 mil usuarios mientras se continúan promoviendo nuevos barrios en zonas periféricas sin servicios.
El capítulo VI trata de las mutuales y cooperativas de vivienda estableciéndose una serie de medidas que permitan su mejor funcionamiento: inscripción previa del reglamento con trámite preferencial, mayor participación de los socios mediante asambleas con planes, contabilización diferenciada, no sujeción y/o excención de impuestos, no sujeción a prehorizontalidad, administración de los consorcios por las entidades, etc.
Se establece también la obligación de agotar la vía interna antes de demandar a la cooperativa en caso de atraso en la obra o entrega de las viviendas, lo que es coherente con el concepto de acto cooperativo.
Esto debería redundar en un funcionamiento más democrático de estas entidades de forma tal que los asociados puedan ejercer un mayor control y evitar defraudaciones como las que lamentablemente han habido. En este sentido apunta la obligación de que la obra se lleve a cabo en la localidad donde está radicada la cooperativa, de forma tal que exista una vinculación concreta y las asambleas se realicen próximas a las viviendas . Se procura, en lo posible, la mayor participación y el mejor control.
Se suprimen los impuestos que no corresponden a este tipo de entidades tales como el IVA, ganancias o a los activos, ya que las viviendas que la entidad posee no son para si sino para sus socios.
Se suprime la ley de prehorizontalidad cuyos requisitos son imposibles de cumplir dada su complejidad, pero se aumentan los poderes de fiscalización de los asociados lo cual compensa con creces aquel prerequisito.
Por el capítulo VII se imponen severas sanciones penales a quienes pretendan defraudar al Estado obteniendo un crédito en forma indebida. Se procura que la ayuda estatal se vuelque exclusivamente a quienes la necesitan.
Establecido, pues, el derecho por el juez, se fija un orden de espera estricto y una vez cumplido éste, el beneficiario recibe el crédito y es el quien decide el destino de ese dinero.
Estas son, a grandes rasgos, las descripciones de las normas que ofrezco a consideración de mis colegas diputados. No surgen por un capricho de mi imaginación o como consecuencia de alguna lectura o disquisición teórica, sino que son el resultado del contacto con los problemas reales durante los 5 años y medio de mi gestión al frente de la Secretaría de Estado de Acción Cooperativa de la Nación. Si un área del Cooperativismo recibió mi atención especial fue la del sector “Vivienda”. El cooperativismo de vivienda recibió gran impulso entre 1883 y 1989.
La demanda de vivienda continúa creciendo día a día y, como dijimos la oferta no se corresponde con ella. Miles de personas de escasos recursos destinan gran parte de sus ingresos familiares en pagar elevados alquileres. Por otra parte, el proyecto del PEN apuntar a un sector de ingresos que supera ampliamente los niveles medios. Se apunta a una operatoria a realizar con las grandes empresas constructoras apelando, presumiblemente, a la financiación proveniente de la jubilación privada.
Este proyecto tendería a oligopolizar la tenencia de la propiedad inmobiliaria para la obtención de importantes rentas por locación. La actividad inmobiliaria hoy en día no sufre esa distorsión oligopólica. El propósito que se avizora cambiaría sustancialmente la realidad del sector concentrando aún más la riqueza en nuestro país en unos pocos y en detrimento de los que menos poseen.
Por el contrario, mi propuesta busca que sea realidad el sueño de la vivienda propia para tantos trabajadores de nuestro país cambiando las reglas de juego actuales que facilitan la corrupción y la ineficiencia.
Por último, deseo hacer expresa mención a todos mis colaboradores de aquellos años de gestión al frente del organismo nacional cooperativo, en especial al doctor Miguel Ibarlucía, merced a cuyos invalorables aportes ha sido posible esta presentación.
Por estas razones solicito el pronto tratamiento y aprobación del presente proyecto de ley.
Dr. Héctor T. Polino
Diputado Nacional
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